2016年8、9月，中國房地產(chǎn)市場再度進入了瘋狂狀態(tài)，以蘇州、南京、合肥、廈門為首的“新四小龍”領(lǐng)跑全國樓市漲幅榜，而北上廣深等一線城市也不甘示弱，整體樓市漲勢驚人。
樓市的發(fā)燒癥狀讓監(jiān)管層痛下決心進行了新一輪整頓。國慶期間，一場樓市監(jiān)管大風暴席卷全國，包括北上廣深和蘇州、南京、合肥、廈門等15個城市都出臺調(diào)控政策，以期對當前火爆的樓市進行降溫。有的城市甚至限購、限貸雙管齊下。
美國加州大學伯克利分校經(jīng)濟系教授巴里·埃森格林帶著他的新書《鏡廳》來到中國，他看到了那些正在瘋狂買房的中國人。埃森格林是美國國家經(jīng)濟研究局研究員、經(jīng)濟政策研究中心研究員，是“大蕭條”和國際貨幣體系演變史研究的奠基人之一，被稱為國際學術(shù)界最活躍、最富影響力的經(jīng)濟學家之一。他認為，中國房地產(chǎn)此番瘋漲的根源在于信貸增長過快。
某樓盤根據(jù)搖號順序選房，市民進入選房區(qū)爭先選房
企業(yè)未能隨人才遷移
對比中美兩國房地產(chǎn)市場，埃森格林發(fā)現(xiàn)，北京房地產(chǎn)市場和舊金山很像。大學生畢業(yè)后都試圖留在北京、舊金山這些工作機會多的地方，每年新增就業(yè)的大學生會推動當?shù)胤績r的上漲，“舊金山有Google和Facebook，氣候宜人，伯克利和斯坦福的很多學生畢業(yè)后都想留在加州工作。而在中國，大學生畢業(yè)則想去北京、上海這樣的一線城市”。
但不是所有應屆大學生都能夠留得下來。舊金山是美國房價最高的地方，很多學生因無法承擔那里的房價而選擇去芝加哥。這種流動性在某種程度上是一種歷史平衡，“雖然氣候和食物都沒有加州好，但至少房價更低，可以承受。而隨著學生的流動，一些企業(yè)也為了人才選擇隨之遷往芝加哥?！?/p>
據(jù)他的觀察，韓國也存在這種現(xiàn)象，“每個人都想住在首爾，因為那里有最好的大學，工作機會也多，例如三星就在首爾。但是當一半的人口住在一個城市，房價必然會躥升，超過可承受范圍時，人們自然就會搬出，這樣企業(yè)也會隨之遷移?！?/p>
在這種情況下，埃森格林建議中國政府可以加大其他城市的投資力度，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟機會，吸引人才，增強地域流動性。在中國，已經(jīng)有很多一線城市的大學生畢業(yè)后選擇去二三線城市工作、生活，逃離北上廣的討論、返鄉(xiāng)潮這樣的社會現(xiàn)象此起彼伏。但現(xiàn)實狀況是，并沒有同樣比例的企業(yè)隨之遷移。能提供更多機會的優(yōu)質(zhì)企業(yè)依然集中于北京、上海這樣的一線城市。
埃森格林的疑惑是，為什么中國沒有出現(xiàn)美國、韓國的現(xiàn)象，為什么企業(yè)沒有隨著人才流動而產(chǎn)生相配套的外遷機制？埃森格林認為，美國的私營企業(yè)會綜合各方面因素尋找生產(chǎn)成本更低的地方。
在舊金山，很多新興高科技公司無法承擔那里高昂的租金，所以選擇遷移到其他地方，“比如到亞利桑那州，天氣同樣好，并且有很多計算機專業(yè)的學生”。如果中國私營企業(yè)壯大，我們也會看到同樣的趨勢：綜合地價和人才流動是企業(yè)發(fā)展考慮的重要因素，并且企業(yè)會隨著地價結(jié)構(gòu)和人才流動的趨勢作出相應的改變，首要的就是企業(yè)在哪落地。
但中國國有企業(yè)投資增長過快，它們并不會隨著人才的流動而選擇外遷辦公地址。埃森格林提供的現(xiàn)實可操作方案是，“國有企業(yè)屬于國家和政府，不會隨之遷移。因此，長遠來說解決方案之一即加大對私營領(lǐng)域的投資，減少對國有企業(yè)的依賴，如此以促進北京、上海等城市和其他地區(qū)的就業(yè)平衡?！?/p>
Barry Eichengreen
經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性失衡
房價失控是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性失衡導致的體外病癥。埃森格林認為，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡導致信貸資金錯配，推高房價。因此對高房價出臺打壓政策治標不治本，要治本必須調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。
“我覺得結(jié)構(gòu)性問題確實是中國發(fā)展最大問題，它面臨著保持經(jīng)濟發(fā)展增速和再平衡這個困境?！卑Ｉ窳謸模袊赡軙榱司S持增速在再平衡方面進行適度放松，這樣的后果是進一步加劇經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性失衡?！叭绻麑?jīng)濟增長關(guān)注過多而忽視了經(jīng)濟發(fā)展的再平衡，就會導致更多的公司債務、更大的資本負債比率和國企的產(chǎn)能過剩，不利于經(jīng)濟長遠發(fā)展?！?/p>
經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性失衡帶來的問題是信貸增速過快，同時，新增信貸的大部分流向了國有企業(yè)。在埃森格林看來，私營企業(yè)和國有企業(yè)之間投資增長失衡是一個重要病灶，“看看投資數(shù)字，你會發(fā)現(xiàn)私營企業(yè)投資一直在下降，而國企的投資卻一直上升”，“過多的信貸增長和過多對國企投資的依賴都是不健康的，公司應該在無需大量信貸的情況下實現(xiàn)發(fā)展”。
在主流經(jīng)濟學家看來，政府其實有很多政策可以矯正這種發(fā)展趨勢，但這樣經(jīng)濟增速可能會放緩。所以在“保持經(jīng)濟發(fā)展增速和再平衡”這對矛盾關(guān)系中，中國政府要怎么取舍，成為間接影響中國未來房價的關(guān)鍵。
埃森格林的觀點是，“如果中國能夠及時矯正各種問題，我覺得它可以保持未來十年5%到6%的增長率，這同樣也是非常了不起的成就；否則，增長率只會更低?！?/p>
如果政府監(jiān)管層仍然通過增加資產(chǎn)流動、銀行貸款和社會融資總量來保持經(jīng)濟增長，那么地方政府會利用這些額外的流動資產(chǎn)、貸款和社會融資投資國有企業(yè)、工廠、鋼廠和公寓（房地產(chǎn)）等領(lǐng)域。
顯然，信貸政策對房地產(chǎn)價格的上漲起到了推波助瀾的作用?！爸袊男刨J申請門檻低是重要原因之一，方便快捷，因此很多人都選擇申請貸款，社會信用總量正以15%至20%的速度增加。即使中國如今的經(jīng)濟增長率只有6%，這也會抬高各種物價，房價首當其沖?！?/p>
如果政府能夠壓制信貸增長率，同時，采取措施提升其他投資市場的吸引力，這將有效控制房價躥升。埃森格林建議，中國政府應該“規(guī)范股票市場，吸引小額投資者，讓人們選擇這種投資方式，而不是買三套房”。但政府也需要防止由此造成系統(tǒng)性金融風險，“很大一部分貸款都流向了建筑公司和房地產(chǎn)開發(fā)商。如果中國房價驟降，很多建筑公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司將無力償還貸款，這將對銀行和投資基金產(chǎn)生巨大沖擊”。
對政府而言，埃森格林提出最好的辦法是“壓制信貸增長率，規(guī)避最壞風險，鑒別并重組建筑公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司的不良貸款，將它們從銀行資產(chǎn)負債表上去除，股權(quán)轉(zhuǎn)換，利用政府儲蓄對銀行進行資本重組，并加強對銀行和影子銀行的監(jiān)管，避免問題卷土重來”。
監(jiān)管影子銀行是埃森格林特別提醒中國政府需要重視的。他在研究“大蕭條”時發(fā)現(xiàn)，當時人們過于相信是銀行倒閉導致大蕭條，但卻忽略了所謂的“影子銀行”體系：對沖基金、貨幣市場基金以及商業(yè)票據(jù)發(fā)行機構(gòu)。《巴塞爾協(xié)議》為跨國經(jīng)營的金融機構(gòu)制定資本金標準的時候，考慮的只是商業(yè)銀行；監(jiān)管機構(gòu)也總是只關(guān)注商業(yè)銀行。
低估危機周期
房地產(chǎn)泡沫興起、破滅并不是新鮮事。耶魯大學教授羅伯特·席勒研究過20世紀20年代的房地產(chǎn)市場。當時，美國的佛羅里達州以及東北部、東中部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。到21世紀初，美國、愛爾蘭、西班牙等國的樓市泡沫與之如出一轍。因此在2008年危機爆發(fā)之前，席勒就已經(jīng)指出，當時的樓市從各個方面來看都已經(jīng)是完全暴露的泡沫。但即使是席勒也沒有預料到房地產(chǎn)市場崩潰后的災難性后果。
歷史上，全球房地產(chǎn)泡沫導致的災難性后果并沒有讓人們記住慘痛的教訓。作為一個專門研究經(jīng)濟史的經(jīng)濟學家，埃森格林在《鏡廳》一書中告訴大眾，任何一個時代，社會總是存在低估危機風險的傾向，“部分是心理因素在起作用，我想到的是，人們會持有持續(xù)性偏見”，“潛意識里認為未來就與剛剛過去的一樣，當事情進展順利時，人們傾向于認為會繼續(xù)好下去”。
政策制定者和經(jīng)濟學家總是傾向于高估自己對經(jīng)濟周期的駕馭能力?！皟纱挝C之前都有一種天真的思潮，認為經(jīng)濟政策已經(jīng)馴服了經(jīng)濟周期”，埃森格林的研究表明，20世紀20年代，據(jù)說世界已經(jīng)進入經(jīng)濟穩(wěn)定的“新時代”，這得益于美國聯(lián)邦儲備體系的建立，而其他國家也建立了獨立的央行。與此相似的是，大衰退來臨之前的時期，人們稱之為大穩(wěn)健，央行改進貨幣政策被認為可以預先熨平經(jīng)濟周期波動，“人們相信經(jīng)濟活動不會再有劇烈波動，商業(yè)銀行有更大的膽量增加杠桿，投資者也敢于承擔更多的風險”。
美國著名作家馬克·吐溫曾經(jīng)說過，歷史不會重演，但總會驚人的相似。埃森格林的理論解釋了經(jīng)濟史上的繁榮、泡沫以及泡沫的破裂循環(huán)。但埃森格林說，這并不意味著我們從歷史中吸取教訓后，就可以防止所有的泡沫危機。
但“我們至少可以減輕后果的嚴重性”。借鑒歷史經(jīng)驗，對于中國當前正在演變的高房價問題，埃森格林認為可以通過調(diào)整購房者的貸款-收入比和貸款-房價比來遏制，“越來越多的國家在實踐這一點”。
