兩會(huì)《政府工作報(bào)告》沒(méi)有提“調(diào)控房地產(chǎn)”，踐行“做不到的不寫(xiě)”的主張，從側(cè)面說(shuō)明管好保障、金融已足夠，做好大中小城市分類(lèi)監(jiān)管，其他的，政府不必大動(dòng)干戈，就是想管也管不了。住建部副部長(zhǎng)齊驥進(jìn)一步解釋“雙向調(diào)控”：即對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出。而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
明智的決策者，不會(huì)一夜之間捅破房地產(chǎn)泡沫，資產(chǎn)價(jià)格落地的過(guò)程是漫長(zhǎng)而痛苦的過(guò)程，與中國(guó)改革同步。
未來(lái)最大可能性是，房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)大跌，只是同比增速收窄，低于每年GDP或者人均收入增速，最終房產(chǎn)價(jià)格與收入價(jià)格剪刀差縮小，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡。當(dāng)然，這是最美妙的設(shè)想。
近期房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化。各地銀行收緊房貸，加上杭州等地促銷(xiāo)降價(jià)、節(jié)后北京二手房交易量環(huán)比大降50％，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫崩潰說(shuō)再次甚囂塵上。最近股市連續(xù)受挫，企業(yè)主跑路潮時(shí)有耳聞，房地產(chǎn)價(jià)格下挫無(wú)異于房梁砸到了市場(chǎng)的正中心。
如果房地產(chǎn)預(yù)期真正轉(zhuǎn)變，沒(méi)有人愿意購(gòu)房，中國(guó)高負(fù)債城市將陷入破產(chǎn)泥潭，這些城市嚴(yán)重依賴(lài)土地價(jià)款。審計(jì)署去年底公布，截至2012年底，11個(gè)省級(jí)、316個(gè)市級(jí)、1396個(gè)縣級(jí)政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額是34865.24億元，占省市縣三級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額93642.66億元的37.23%。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有自己特色，自成一派，在極高的住房自有率背景下，還能維持下去。但這是鋼絲繩上的雜耍，一不小心就會(huì)墮入萬(wàn)丈深淵，主要取決于購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的信心。
中國(guó)住房自有率即私有擁有房產(chǎn)的家庭比例極高，去年底，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)研究所發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，目前中國(guó)的家庭住房自有率為93.5%，較2011年提高1.9個(gè)百分點(diǎn)，其中城鎮(zhèn)家庭住房自有率為89.6%，較2011年提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。18.6%的家庭擁有兩套以上住房。
城市住房自有率高還有無(wú)數(shù)人買(mǎi)房，不外乎購(gòu)房投資與家庭拆分等情況。經(jīng)歷急劇變化的中國(guó)，主要變化之一就是家庭小型化， 計(jì)生委的數(shù)據(jù)是1982年，我國(guó)平均每戶(hù)4.43人，2010年戶(hù)均人數(shù)下降至3.15人。也就是說(shuō)，家庭數(shù)量從2.935億個(gè)增加到4.127億個(gè)，增加了1.192億個(gè)家庭。以每個(gè)家庭100平米計(jì)，就需要119.2億平米。此外，土豪口味導(dǎo)致占地面積大的豪宅成為消費(fèi)主流。
另一種特色是農(nóng)村宅基地造房，出外打工不住也得造大房子，這是人口流動(dòng)限制、土地流動(dòng)限制下的無(wú)效自住房。筆者在某小城市看到周邊農(nóng)民大造房，一問(wèn)而知，造就是為了多拿新區(qū)土地補(bǔ)償，就是為了拆。錯(cuò)誤激勵(lì)機(jī)制下的無(wú)效自住房觸目皆是，只要有條件，在外打工的農(nóng)民在擁有自建房的同時(shí)還會(huì)在老家縣城購(gòu)買(mǎi)商品房。
現(xiàn)狀就是，房?jī)r(jià)下跌大家持幣觀望，等得起——但鄂爾多斯等地方政府等不起，鋼鐵等行業(yè)等不起，銀行等不起?？紤]到北京等地中產(chǎn)階層的資產(chǎn)83％是房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)大跌北上廣等市居民大一部分一夜之間變回窮光蛋。所以，房?jī)r(jià)大跌，有關(guān)部門(mén)出面穩(wěn)定軍心成為常態(tài)。
